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刘华健，兰迪建设工程与房地产部律师，上海交通大学法律硕士，上海市政府信访办志愿接待律师，执业十年以上，专注于商业地产租赁、房屋更新改造及建设工程合同纠纷。 卢律师分别从房屋租赁合同无效、出租人的适租义务、房屋装修与改造常见风险、违约责任、合同解除、房屋返还六个方面进行具体归纳，剖析典型案例展开详细具体的讲解，结合个人办案相关经验，与在场律师分享和交流，大家纷纷表示对租赁合同纠纷有了更深入的理解和认识。 31.5.4在未取得出租人同意将租赁房屋转租给第三人或对租赁房屋进行装饰装修的，律师应当提醒承租人尽快取得出租人的同意并以书面形式确定。 山西租赁合同纠纷律师，李广成律师，太原租赁合同纠纷李广成律师，太原专业租赁纠纷律师，太原擅长租赁合同纠纷律师李广成律师 太原专业租赁合同纠纷律师，太原擅长租赁合同纠纷律师，太原租赁纠纷律师李广成律师，太原李广成律师成功代理多起租赁合同纠纷 34.6.1对于出租人在房屋租赁合同履行期间转让房屋产权，或者与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋的，或者委托拍卖人拍卖租赁房屋的，律师务必提示出租人应在合理期间通知承租人，否则引起的诉讼案件，出租人将承担赔偿责任； 承租人承租的房屋，如果出租人未依法取得房屋所有权证，根据建设部《租赁管理办法》第六条的规定，属于不得出租情形之一。但是，由于《租赁管理办法》效力等级较低，在判定未依法取得房屋所有权证的出租房屋的效力时，应当根据《合同法》对合同效力的规定，根据《合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效。因此律师应当区分不同情况，分别作出处理。 在处理承租人改建、扩建租赁房屋案件纠纷时，涉及对出租人是否同意其改建、扩建，双方存在争议时，律师同样应当按上述原则谨慎把关。 33.6.3律师应当及时提示出租人，在房屋租赁合同期限届满后，如果承租人不及时腾退房屋继续使用租赁房屋的法律后果。根据《合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但期限为不定期。因此，出现上述情形，出租人应当及时提出异议或者直接提起诉讼，否则将出现不利于自己的法律后果。 随着经济社会进一步发展，城市功能定位进一步明确，城镇房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。卢娉婷律师从租赁合同引发的法律纠纷出发，为大家带来《租赁合同实务》讲座。 33.6.1对因承租人在租赁期间对房屋进行装饰、装修而发生的纠纷案件，《合同法》第二百二十三条仅作了“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”的规定，但在处理此类案件纠纷过程中，对如何理解和把握“出租人同意”的问题，律师应当关注如下要点： 房屋租赁合同履行过程，是出租人和承租人履行房屋租赁合同的权利和义务，实现合同目的具体内容的过程，在此过程中，各方都应当全面遵守合同约定，履行合同义务。但是，在实践中，由于出租人或承租人不能够全面按照合同的约定履行合同，导致各种纠纷的出现。律师在处理房屋租赁合同履行过程中的各类纠纷，应当区分不同情形，按照本指引第4条所引用的法律、法规、司法解释、行政规章以及各地关于房屋租赁的地方性立法的规定，正确处理各类纠纷。 房屋租赁法律关系应当属于《合同法》调整的对象。由于房屋租赁法律关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装修，还会涉及到对物的添加。因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加的复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同法律服务提出了艰巨的挑战。 33.3.2律师应当要为承租人租赁房屋的合法性审慎把关。本指引第31条对租赁合同的的效力及相关法律规定作了充分的说明和归类。律师应当准确理解和把握合同无效（包括部分条款无效）和可撤销以及合同效力待定的各种情形。 29.4.1律师应当审查双方《意向书》或《租赁合同》是否具备《合同法》第三十七条规定三个必备要素，即出租人与承租人、租赁房屋及数量；审查出租人与承租人各自经办人是否有权签署； 委托人应当是与租赁合同纠纷相关的权利义务人，包括出租人，承租人以及次承租人、房屋受让人、共同经营人或合伙人、出租人的继承人、与承租人生前共同居住的人等。 34.3.1律师在受承租人委托处理因房屋租赁合同变更而引起的纠纷时，首先应当谨慎审查案件的主体，特别是因租赁房屋的所有权发生变动而提起诉讼时，律师应当把握在何种情形下可以把新的房屋所有权人列为适格的诉讼主体。如承租人在主张优先购买权落空时的损害赔偿权时，其主体只能限定为承租人，次承租人不能主张此项权利。根据《合同法》和最高法院《司法解释》的规定，通常情况下，新的房屋所有权人不承担对承租人的法律责任。但也有例外，如果承租人有证据证明出租人和房屋买受人恶意串通，损害承租人利益的，承租人可一并向房屋买受人主张权利。 租赁期限内，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期间届满后，双方对费用承担存在争议产生纠纷的，根据《司法解释》第十条、第十一条、第十二条的规定处理。律师在处理上述纠纷时，特别应当注意的是在房屋租赁合同中，双方对装饰、装修费用的承担有无特别约定，如果有约定，则按约定处理；如果没有约定，则按司法解释规定处理。 为了更好地维护房屋租赁合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同法律服务的质量和水平，我们在总结律师提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务经验的基础上制订本操作指引。 房屋租赁合同纠纷的级别管辖应根据各地高级人民法院发布的本区域内各级法院级别管辖的规定确定；房屋租赁合同纠纷的地域管辖根据《民事诉讼法》第34条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。 29.6.1律师应当为出租人明确诉讼请求：出租人是主张合同成立要求履行租赁合同,还是主张合同未成立,如房屋已经交付使用的，是否要求退还房屋。如果双方签订了租赁意向书，或者承租人支付了签约或履约定金，如承租人不同意签订正式的房屋租赁合同或履行意向书内容，则出租人可以根据《合同法》第60条和115条的规定，可以没收承租人定金并可要求承租人继续履行意向书内容。如果出租人已经实际交付租赁房屋，在承租人要求解约的情形下，出租人可向承租人主张履行合同的权利，并可根据《合同法》的规定或意向书的约定，要求承租人承担违约责任。此类请求法院应当会予支持。 房屋租赁关系的存在是承租人占用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占用租赁房屋的合法依据。出租人与承租人租赁合同无效、期满终止或解除后，承租人已无占用租赁房屋的合法依据，次承租人亦失去占用租赁房屋的合法依据。出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还。笔者认为，合同具有相对性，出租人与次承租人无租赁合同，出租人以租赁合同纠纷起诉要求次承租人腾退并支付租金，存在无合同依据的风险，出租人可以基于物上请求权向次承租人主张腾退。 律师应根据案情分析确定适格的诉讼主体。一般情况下，当事人应为签订租赁合同的双方当事人即出租人和承租人，或者是签订转租合同的承租人和次承租人。如房屋租赁通过中介进行，则中介公司的租赁合同文本通常会同时包含两份居间合同和一份房屋租赁合同的内容，从而形成三方法律关系，故此时中介公司亦可能成为诉讼当事人。除此外，一些特定关系人也可能成为诉讼当事人。故，依据《司法解释》和《租赁管理办法》，以下非租赁合同签约人亦可以成为案件当事人：